Für die Verkaufs- bzw. Kaufpreisfestsetzung für eine Immobilie bildet für den Immobiliengutachter der sogenannte Verkehrswert eine wichtige Grundlage. Allerdings ist nicht nur im Falle eines Verkaufs oder Kaufs einer Immobilie eine konkrete Verkehrswertermittlung von Vorteil, sondern auch, wenn eine Beleihung oder Finanzierung für die Immobilie anstehen. Bei Finanzierungen wird der Immobiliengutachter zwingend hinzugezogen, da für die Berechnung des maximalen Hypotheken- bzw. Beleihungswert der Verkehrswert die Bemessungsgrundlage darstellt. Entsprechend muss für das Kreditinstitut der Verkehrswert der Immobilie exakt ermittelt werden.
Für die Verkehrswertermittlung gibt es 3 Ermittlungsverfahren
Für die Verkehrswertermittlung kann der Immobiliensachverständige drei unterschiedliche Verfahren anwenden. Der materielle Immobilienwert stellt die hauptsächliche Basis für die Verkehrswertermittlung dar. Der Verkehrswert wird dann im Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Je nach Art der Immobilie kann der Immobiliensachverständige auch mehrere Verfahren zur Wertermittlung kombinieren.
Sachwertverfahren
Das gebräuchlichste Wertermittlungsverfahren in der Praxis des Immobiliengutachters stellt das sehr komplexe Sachwertverfahren dar. Dieses Wertermittlungsverfahren wird vom Immobiliensachverständigen in erster Linie für eigengenutzten Wohnraum wie Ein- oder Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen angewendet. Der Grundstücks- und der Objektwert werden im Sachwertverfahren getrennt voneinander durch den Immobiliengutachter bewertet. Den Verkehrswert wird vom Immobiliensachverständigen anhand der tatsächlichen Baukosten, die für die Errichtung des Gebäudes wirklich angefallen sind, abgeleitet. In die Wertermittlung fließen aber natürlich auch wertmindernde Faktoren, weitere Schäden oder Sanierungsbedürftigkeit ein. Für den Grundstückswert muss in die Wertermittlung zusätzlich die Bodenrichtwerttabelle der entsprechenden Region einbezogen werden.
Ertragswertverfahren
Der Immobiliengutachter wird bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien für die Verkehrswertermittlung auf das Ertragswertverfahren anwenden. Der Ertragswert bei solchen Objekten bildet die Basis für die Berechnung des Beleihungswerts. Die jährlichen erzielbaren Reinerträge ergeben sich aus den Gesamtmieteinnahmen abzüglich aller Bewirtschaftungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten und bilden die Grundlage der Wertermittlung. Der Gebäudeertragswert errechnet sich durch Multiplikation der voraussichtlichen Restnutzungsdauer mit dem Reinertrag.
Vergleichswertverfahren
Allerdings kommt das Vergleichswertverfahren näher an die realen Werte heran. Dieses Verfahren wird hauptsächlich für die Grundstückswertermittlung herangezogen. Der ähnliche Zustand und ungefähr gleiche Lage werden bei vergleichbaren Grundstücken als Wertangaben vom Immobiliengutachter zugrunde gelegt, um eine Verkehrswertermittlung durchzuführen.
