Wird eine Immobilie älteren Baujahres modernisiert und saniert, so wirken sich alle Sanierungsmaßnahmen natürlich auf den Immobilienwert aus. Nach Abschluss der Altbaumodernisierung sollte deshalb stets eine neue Bewertung durch einen Immobiliengutachter erfolgen.
Das Mietrecht und die Modernisierung
Unter einer Modernisierung versteht das Mietrecht alle baulichen Maßnahmen, die ein Immobilieneigentümer, mit dem Ziel den Gebrauchswert nachhaltig zu steigern, durchführen lässt. Die Wohnverhältnisse werden dementsprechend durch eine Modernisierung auf Dauer verbessert. Gleichzeitig werden Einsparungen beim Energie- und Wasserverbrauch bewirkt.
In der Regel sorgen eine verbesserte Wärmedämmung, die Isolierung des Gebäudes sowie der Austausch alter Fenster für einen effizienteren Umgang mit Energie. Eine Sanierung ist bei älteren Gebäuden gemäß den Energieeffizienzrichtlinien empfehlenswert und kann unter Umständen auch gefördert werden. In welchem Umfang diese Sanierungen sich auf den aktuellen Immobilienwert auswirken, kann ein Immobiliengutachter feststellen.
Wenn ein Mietobjekt ein modernisiertes Mehrfamilienhaus darstellt, so werden im Regelfall nicht alle Wohneinheiten zur gleichen Zeit modernisiert. Wird ein Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen beauftragt, so sollte eine Wertermittlung nach der Sanierung für jede einzelne Wohnung erstellt werden. Um eine Mietanpassung im angepassten, moderaten Rahmen durchführen zu können, ist eine solche Vorgehensweise notwendig.
Bei modernisierten Immobilien ist die Ermittlung der neuen Wertverhältnisse insbesondere wichtig, wenn eine Beleihung der Immobilie erfolgen soll. Durch die Verbesserungen an der Immobilie erhöht sich naturgemäß auch der Beleihungswert. Bei seiner Bewertung wird der Immobiliengutachter diesen Gesichtspunkt natürlich berücksichtigen. Eine Analyse der Sanierung ermöglicht bessere Mieteinnahmen, einen höheren erzielbaren Verkaufswert und einen verbesserten Beleihungswert.
Amortisierung der Kosten?
Bei der Planung einer Modernisierung ist der einzige Nachteil, das erforderliches Kapital für die Sanierungsarbeiten im Vorfeld notwendig wird und entsprechend dem alten Beleihungswert berechnet werden muss. Eine Begutachtung durch ein Sachverständigenbüro ist hilfreich, um zu ermitteln, ob sich die Modernisierung auch amortisieren wird.
Aus dem derzeitigen Immobilienwert, dem zu erwartenden Kostenaufwand, den zu erwartenden Energieeinsparungen und den Werterhöhungen nach der Modernisierung lässt sich eine recht genaue Kalkulation der Vorteile und Risiken einer Sanierung ableiten. Es empfiehlt sich bereits bei den ersten Schritten der Modernisierungsplanung, einen Immobiliengutachter zu Rate zu ziehen.
