Makler, die für eine Immobilie oder ein Bauprojekt den idealen Werbeinhalt und die perfekte Zielgruppe bestimmen bzw. festlegen möchten, führen in der Regel eine detaillierte Objektanalyse durch. Eine Objektanalyse umfasst verschiedene Bereiche, die der Wertermittlung der Immobilie und der Preisfindung dienen. Auch für die Projektentwicklung kann eine Objektanalyse gezielte Daten liefern. In der Regel wird für eine gesicherte, analytische Erkenntnis ein fachlich orientierter Immobiliengutachter hinzugezogen.
Die Objektanalyse wird durch einen Immobiliensachverständigen in die Bereiche Gebäude-, Grundstücks-, Lage-, Rentabilitäts-, Wirtschaftlichkeits- und Rechtsverhältnisanalyse unterteilt. Jeder einzelne Bereich sollte gesondert betrachtet werden. Es ergibt sich dann ein Gesamtbild aller Objektvorzüge und Nachteile, welche für eine korrekte Wertermittlung durch den Immobiliengutachter zwingend notwendig sind.
Auch die Lagekriterien sind ein wichtiger Bestandteil der Objektanalyse
Der Immobiliengutachter betrachtet im Rahmen einer Lageanalyse die objektspezifischen Lagekriterien. Sowohl die Mikrolage und die Makrolage als auch die harten und weichen Lagefaktoren werden vom Immobiliensachverständigen begutachtet. Für die Wertermittlung bei einer Immobilie ist insbesondere die Lage ein sehr wichtiger Punkt, der besondere Aufmerksamkeit durch den Immobiliengutachter in der Bewertung verdient.
Der Immobiliensachverständige wird sich dann in der Grundstücksanalyse mit den Bodenverhältnissen, der Topographie, der Grundstücksgröße und der Grundstücksform. Aus den Ergebnissen kann der Immobiliengutachter aufgrund der Baurechtsreserven auf die baulichen Nutzungsmöglichkeiten schließen.
Im Rahmen der Gebäudeanalyse ermittelt der Immobiliengutachter die Wohn- und Nutzflächen. Vom Immobiliensachverständigen werden bei der Ermittlung Kriterien wie die Anordnung und Anzahl der Räume, die Ausstattung und der Zustand des Gebäudes, das Alter der Immobilie und der Modernisierungsgrad der baulichen Anlagen berücksichtigt. Auch die Wärmedämmung und die Energieversorgung werden einbezogen. Der Immobiliengutachter muss zudem die Erfassung und Bewertung von Außenanlagen und vorhandenem Zubehör vornehmen.
Mit der Einsicht der Grundbuchunterlagen, wobei insbesondere die Eintragungen in Abteilung II für den Immobiliensachverständigen interessant sind, erfolgt die Analyse der Rechtsverhältnisse. Etwaige Mietverhältnisse, Pachtverhältnisse, Baulasten und Objektteile, für die der Denkmalschutz relevant sein könnte, wirken sich eventuell auf die Bewertung durch den Immobiliengutachter aus.
Wenn der Immobiliengutachter sich mit der Beurteilung eines Anlageobjektes beschäftigen muss, so steht natürlich die Renditeanalyse im Vordergrund. Je nach Art des Objekts stehen bei der Betrachtung durch den Immobiliensachverständigen unterschiedliche Aspekte im Fokus. Bei der Analyse der Rendite kann ein allgemeingültiges Vorgehen vom Immobiliengutachter nicht vorausgesetzt werden, da es weder ein allgemeingültiges Schema noch eine allgemeingültige Gewichtung der einzelnen Bereiche der Analyse gibt, auf die sich der Immobiliensachverständige stützen könnte.
Der Immobiliengutachter kann bei der Objektanalyse zudem auf Hinweise für Möglichkeiten der Umwidmung stoßen. In diesen Fällen kann der Immobiliensachverständige Anregungen für Projektideen und Verwertungskonzepte liefern. Heutzutage verfügen viele Makler nicht mehr über das fundierte Fachwissen eines professionellen Immobiliensachverständigen. Daher arbeiten dies in der Regel mit einem Immobiliengutachter oder Sachverständigenbüro für Immobilienbewertungen zusammen.
